陈维云手上的文件是梦工厂置业目前储备的地皮资料。

　　数量比较多，都是陈维云积攒三年的成果。

　　自他抵港后，先后并购两间地产公司，一间是百利保，另一间是华人置业，地皮全都留着没有动用，未来都要陆续开发建设。

　　他先看港灯旗下的两块超级地皮。

　　一块是油塘区的茶果岭油库。

　　挨着维港海岸，站在岸边可以望见启德机场狭长的跑道。

　　占地15公顷。

　　原时空被李嘉成开发为大型屋苑‘丽港城’。

　　这座社区包括38栋高层住宅楼，每栋28层，总计六千户住宅单位，每户面积40平米到100平米不等，配套设施包括七个网球场，四座健身会所，一座游泳池，还有一座丽港公园，长江实业兴建，然后交由康乐及文化事务署管理。

　　那么开发这座楼盘能给李嘉成带来多好利润呢？

　　这需要看一看现在的房价。

　　香江私人住宅的价格是根据地区、户型来确定。

　　拿1986年来说，新界的B户型（40-69平米）平均售价是6889元/每平米，三年后翻一倍，达到每平米14102元，再过三年还要翻倍，达到每平米32539元，等到97回归那一年，能涨到六万每平米。

　　这还是香江最穷地区最廉价住宅的价格。

　　再来看一看最富地区最高档住宅是什么情况。

　　港岛地区最大的E户型（160平方以上）平均售价是12080元/每平米，三年后翻一倍，达到每平米21751元，再过三年也是翻倍，达到每平米40902元，等到97回归，均价13万5千港元。

　　香江寸金寸土，没有半点夸张。

　　未来十年房间平均涨十倍，香江诞生那么多巨富，都会从房地产里吸血吸出来的。

　　‘丽港城’位于九龙，楼盘属于海景高档房，单位多是C户型（70-99平米），1992年第一期竣工，那一年的售价是每平方米25000港元，前后开发四期，最终落成时，房价已经超过5万。

　　此外李嘉成还在社区里修建一座丽港城商场，超市、餐厅、银行、烘焙店、理发店无所不包，楼面面积约  1.5万平方米，共有六层，其中一层为天台，两层为停车场，92年建成后被李嘉成以7亿港币的价格卖给了恒隆地产。

　　这一座大型屋苑给李嘉成创造一百亿港币的财富。

　　霍见宁与袁天帆想赚的更多一点，他们围绕茶果岭油库的15公顷地皮策划了一个大项目，“新月城”。

　　这个名字陈维云挺满意，月是梦工厂的标志，以后的楼盘开发都以月命名，但是新月城的娱乐设施太少，住宅楼规划了40栋，每栋高32层，单位数量比原丽港城多了近千户。

　　“动画是梦工厂的最大招牌，即使我们建楼房，也必须突出这个特色，你们设计的时候，要优先考虑孩子们的居住环境。”陈维云叮嘱两人：

　　“给新月城社区里增加一座公园，每一期兴建一座小型免费的游乐场，社区内的路牌、街灯、绿化、还有其它公共建筑，统一打上梦工厂卡通标记，楼盘也不要着急建设，你们多在策划上下功夫，多在促销上搞折扣，我们的第一批房屋，价格必须低于均价，我们要确保房屋推出来，就能立时售罄，一炮打响梦工厂置业的品牌！”

　　“陈生，降价并不是建立房产品牌的手段！”霍见宁以前是长实的财务经理，对地产公司的运作模式一清二楚，他反驳说：

　　“因为土地管控，经济大幅增长，整个香江的房价都在大涨，我们降价只会把炒房团与投机者吸引过来，市民得不到多少实惠！”

　　“不止得不到优惠，还有可能导致市民责骂，我们精心策划主题特色的楼盘，打造亲子的居住环境，市民肯定会捧场，但楼市投机者如过江之鲫，他们会组队前来抢房，一旦供需关系失衡，他们会不断拉高社区的房价，让市民望而却步。”袁天帆是经济专家，对市场动态了解深入。

　　局面就是这样，其它房地厂商都在抬高房价，偏偏梦工厂搞特殊，结果未必有利处，反而会惹来一身骚。

　　陈维云当然明白这种情况，他不会发善心才降价，他的这个行为存在目的性，

　　“我讲的是促销折扣！并不是让你们把房屋定价压低！”

　　他看着两人说：

　　“我们公司成立三年，为什么市值能够名列全港前茅？除了我们自身的经营，也与全港市民的支持密不可分，所以公司要回馈他们，新月城是我们的第一个地产项目，所有房屋优先提供给梦工厂、梦之队、漫威的VIP客户！

　　直营店会员、影迷与院线会员、酒店会员、漫画书迷会员、报刊年订会员，你们搞一个详细的策划案，哪一位客户在梦工厂消费最多，折扣就最大，我记得直营店有一批玩具大户，他们把梦工厂出品的所有玩具都买了一遍，让他们享受六折七折都无问题，至于那些非梦工厂会员，那就不存在折扣，他们必须按照市价购买梦工厂的房子！”

　　“这样的话，我们需要动员所有子公司的策划部，一块设计促销方案！”

　　霍见宁感觉老板这个思路非常棒，今天给了折扣，明天还会再赚回来，却能给市民留下一个好名声，这批会员都是梦工厂的死忠，他们有可能卖掉原来的房子，专门居住在梦工厂的社区里，炒楼的风险可以将至最低。

　　“陈生，既然要搞这种折扣，不如做几个大噱头！”袁天帆同样赞同老板的方法，他还举一反三：

　　“我们可以挑选一批在梦工厂消费最多的VIP，给予他们半价优惠，然后在媒体上炒作，有可能吸引更多的会员加盟。”

　　“大致方向就是这样，细节你们自己去琢磨！”

　　陈维云知道这个决策会导致他损失一大笔利润，但是从长远来看，却能收获更多。

　　他继续翻看港灯的第二块超级地皮。

　　这是位于港岛鸭脷洲的电厂旧址。

　　鸭脷洲是一个三角状的小岛，北向隔海是香江仔，南向隔海是深水湾，绝对的风景宜人宝地。

　　总面积高达40公顷。

　　原时空被李嘉成开发成‘海怡半岛’。

　　规模比丽港城更大，住宅楼也更上档次，基本沿着海岸建设，360度全海景，盈利潜力是丽港城的三倍。

　　霍见宁与袁天帆围绕这块地皮同样做了项目策划，楼盘名字被定为‘月湾半岛’，涵盖住宅大楼四十栋，楼高不低于三十层，可容纳上万户居民单位，公共娱乐设施比新月城更齐全。

　　这两大项目都是分为四期建设，每一期竣工就能先行入住，但即使如此，投资仍旧是天文数字，钱从哪里来呢？

　　霍见宁与袁天帆倾向于银行融资，不过陈维云否决了他们的提议，目前香江的房价仍旧不够高，90年后再开发才是最佳时机，87到90年这三年时间，可以先盖几栋商业大楼，然后整栋出售给房产投资机构，等回笼了资金，再尽数用于住宅楼的开发。

　　那么梦工厂储备的地皮都有哪些可以出售呢？

　　陈维云先看百利保的资料。

　　当初收购这间地产公司，陈维云共得到三栋商场大厦，分别是沙田区的富裕广场、荃湾区的富盛中心，观塘区的富仁城，目前全部划给邱舒贞的物业公司，今后都要用于收租，不能拆建出售。

　　百利保还有三块工业用地，分别位于火炭、柴湾与将军澳，其中将军澳地皮早就并入乐园，无法动用，柴湾划给了漫威集团，被改建为创意工业园，公司的漫画师全部集中在这里，同样不能使用。

　　但是火炭地皮处于闲置状态，完全可以拆建开发。


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